Разъяснение законодательства

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.ст. 25, 40 Конституции РФ).Статья 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  (далее ГПК РФ) относит дела о выселении к числу дел, по которым прокурор принимает обязательное участие, т.е. он наделен правом вступления в процесс на любой стадии судопроизводства: непосредственно при рассмотрении его в суде первой и апелляционной инстанции, путем принесения апелляционного и кассационного представления в судебную коллегию или в президиум областного суда.

Дела о выселении граждан из жилых помещений являются одной из самых больших по количеству категорий гражданских споров, рассматриваемых судами с участием прокурора. К их числу относятся споры о прекращении права пользования жилым помещением; о признании неприобретшим или утратившим право пользования жилым помещением; споры, связанные с переселением граждан из ветхого или аварийного жилья, в соответствии с муниципальной программой и заключенными с ними договорами мены жилых помещений и другие.

При рассмотрении вышеуказанных дел судами также рассматриваются встречные требования сторон по делу о признании права на спорное жилое помещение, вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании сделок, послуживших основанием возникновения права собственности и иных прав на жилое помещение у стороны по делу, заявившей требования о выселении, недействительными и  др.

В 2019 году прокурорами районов города и области обеспечено участие по 4156  делам, из них по 1305 делам о выселении.

Обращение в суд с требованиями о выселении связано с активной реализацией своих прав собственниками жилых помещений, находящихся как в собственности граждан, так  и органов местного самоуправления, в том числе и в связи с экономическими причинами (повышение платы за коммунальные услуги, оптимизация организациями затрат по содержанию жилья, неплатежеспособностью граждан, приобретших жилые помещения по договорам ипотечного кредитования, а  также переселение граждан из ветхого или аварийного жилья).                 

Наиболее распространенной категорией дел являются споры по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов их семьи.

Основанием предъявления таких требований является прекращение  семейных отношений с собственником жилого помещения, вследствие чего право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и собственником.

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака  в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но данные обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Следует иметь в виду, что при наличии возражений ответчика против удовлетворения иска, в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривают возможность сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Сохранение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается при установлении в ходе рассмотрения дела отсутствия у бывшего члена семьи оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.).

Еще одним условием сохранения права пользования жилым помещением на определенный срок за бывшим членом семьи является отсутствие у него возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность, наличие иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При определении продолжительности срока, на который сохраняется право пользования жилым помещением, суды исходят из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывают материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Важной особенностью дел о выселении собственниками жилых помещений бывших членов семьи является применение при рассмотрении таких споров положений законодательства о приватизации жилищного фонда.

Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Вместе с тем при участии по таким спорам необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.2005 – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Например, истец и ответчик, находясь в браке, проживали в квартире на основании договора социального найма. Затем истец обратился в установленном законом порядке с заявлением о приватизации данной квартиры. Ответчик, как лицо, проживающее и зарегистрированное в квартире, дал свое согласие на  приобретение истцом квартиры в собственность в порядке приватизации. Право собственности истца на приватизированную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии, брак между истцом и ответчиком был расторгнут. Истец  обратился в суд с требованиями о прекращении права пользования ответчиком спорной квартирой и его выселении по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 31 ЖК РФ, как бывшего члена семьи собственника. 

Исходя из вышеизложенного,  требования истца подлежат оставлению без удовлетворения при условии, что на момент обращения с иском в суд ответчик продолжал проживать в спорной квартире либо  его отсутствие носило временный  или вынужденный характер.

Еще одной разновидностью споров по делам данной категории являются требования о выселении членов семьи бывшего собственника в связи с переходом права собственности  на жилое помещение (ст. ст. 30, 35 ЖК РФ и ст. 292, 304 ГК РФ).         

Согласно требованиям ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе недееспособными и несовершеннолетними.

Собственник жилого помещения вправе обратиться с исковым заявлением о выселении из него иных физических лиц (бывшего собственника и членов его семьи), проживающих в нем на различных основаниях.

Истцами по таким делам наряду с физическими лицами, могут выступать и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений и приобретшие их, как правило, на основании договоров купли - продажи, уступки права требования, передачи по постановлению судебного пристава - исполнителя взыскателю заложенного имущества, на которое обращено взыскание и др.

(Гражданско-судебный отдел)